2006年上半年，莫斯科不动产市场创下历史记录。俄罗斯《独立报》刊文指出，在近6个月的时间内，首都莫斯科的房价上涨了近50％，平均每月的增长速度高达7%。有关专家一致认为，导致房价过渡上涨的主要原因是，在居民支付能力不断增长的同时，住宅供应量明显不足。

　　俄罗斯“超越世界”集团公司公共联系部高级专家索非亚.索尼娜认为，这种现象是极为不正常的。此外，莫斯科上半年一直没有出现民众期盼的新楼盘。楼盘供应量萎缩，导致房价上涨。

　　俄罗斯“联盟”建筑集团公司新闻处主任帕维尔.克兹洛夫指出，经济型住宅项目数量减少了，这是因为在新的法律条件下，此类项目的利润空间越来越小。由于新开盘项目减少，导致价格上涨，增长最快的就是经济型住房。

　　正如人们所期待的一样，俄罗斯夏季房地产市场出现了短暂的平静。IRN.RU网站分析中心的数据显示，七月份，莫斯科房价的周涨幅保持在1%左右，这个数字比春季甚至比六月份的指数还低，但这一涨幅仍然不小，特别是考虑到目前莫斯科住宅每平方米均价已达3640美元。有部分专家由此预言，俄房地产市场将步入停滞时代。但业内人士对此则持有不同观点。帕维尔.克兹洛夫认为，房价上涨幅度的放缓是市场有规律的季节性回落。夏季房价上涨放缓的部分原因与季节有关，另一部分原因则是由于目前的房价已快接近上限。

　　对于近期房地产市场前景的预测，专家们不谋而合地认为，俄秋季房地产市场不可能出现大幅波动。索非亚.索尼娜表示，在最近一段时间内，不会看到房地产市场动荡的趋势。而秋季房价会不会上升，还取决于房地产市场会不会出现新的项目。一旦开发新的楼盘，房价的上涨幅度将再次回落到每月1―1．2%的水平。俄罗斯“萨瓦茨基”城市委员会主席马克.格罗伊斯曼则深信，从8月下旬开始，购房需求将会呈现正常的增长趋势。房价很有可能再次上涨，但幅度不大。同时新楼盘的供应量也不会大幅增长。帕维尔.克兹洛夫认为，秋季房价很可能会有小幅上涨。但不管怎样，像今年头几个月在房地产市场出现的大规模投机需求不会再次出现。

　　近年来，俄新增住房数量一直在不断增加。俄罗斯公共设施和建设署署长谢尔盖.科鲁格利科提供的数据显示，仅2006年度上半年，俄罗斯建筑项目增长速度便已超过10%。来自《金融消息报》的消息则称，今年8月，俄境内正在施工的新建筑项目已超过500万平方米。

　　尽管如此，俄罗斯的住房却仍供不应求。其原因不仅仅在于俄罗斯居民收入及抵押贷款的增长。一些“投资者”炒热了市场，他们通过倒卖住房来谋利，利用飞涨的住宅价格获取可观的差额利润。据来自有关方面的数据统计，投资购房的比例占首都房地产新开发项目的30―40%左右。此外，水泥、钢筋及能源等原材料成本的上升也助长了房价的飞涨。

　　俄《独立报》指出，不少房地产建筑商和开发商并不急于出售新楼盘，因为他们捂盘时间越长，日后的收入也就越多。

　　然而，要想改变目前的现状也并非易事。IRN.RU网站首席执行官奥列克.列普琴科在接受《独立报》采访时表示，立法手段并不能改变目前的现状。解决方法只有一个，就是增加住宅供应量。列普琴科认为，指望莫斯科住宅价格在近两年内下跌是不现实的。俄“21世纪城市”投资建设公司新闻发言人谢尔盖.利亚多夫对这一观点深表赞同。他认为，在一批大型新项目进入市场之前，市况不会稳定下来。

　　利亚多夫则解释称，集资建房法修正案预计在未来两个月的出台，但此举也不可能改变当前的房地产市场状况。他还指出，从今年开始，莫斯科大片土地将开发，这会为房地产市场带来长时间的稳定。

　　然而，众所周知，供求关系并非是影响不动产市场的唯一原因。

　　《金融消息报》载文指出，包括开通水电气在内，俄每平方米住宅的建筑成本大约在1000美元左右，另有400美元是要交给城市的份子钱，城市用它来修建社会公益性住房。建筑商将这笔开支打入房价中。也就是说，人们在市场上买一套房，实际上是为了那些有权力获得免费住房的人另外多支付了一套房子的价钱。因此，这实际上相当于从最终购房的自然人那里收取了巨额的购房税。

　　开发商还有一部分支出用在了各种名目的回扣及贿赂上，为的是使自己能够获得相关土地的施工权。前不久，俄罗斯地区发展部部长、“平价房”国家项目负责人弗拉基米尔.雅科夫列夫就曾批评说，楼房的价格在官员的重重压榨下有时会增加30%的费用。为此，原本每平方米只需1400美元的房价至少还要再增加400美元的费用，这也就意味着，最终的房价将达到1800美元/平方米。

　　再来关注一下贷款方面的支出。现在每平方米贷款支出约为100美元。巴尔基建筑公司总裁列昂尼德.卡金涅兹表示，自俄罗斯第214号联邦法（关于集资建设高层公寓及其它不动产项目的法律）出台以来，实际上就已经切断了利用购房者资金进行投资的可能性，如今，俄大部分建筑项目的投资资金都来源于自筹资金和银行贷款。楼房建造周期约为一年半时间，银行贷款利率约为10―15%，而这部分利息占建房成本的5%左右。

　　据有关方面统计，一般而言，施工单位的利润大约是200美元/平方米，房地产销售商的利润是100美元/平方米。

　　再来关注下一个“项目”--投资商1300美元/平方米的利润。《金融消息报》的文章指出，投资商的利润可谓是除去贿络官员支出项目之外最保密的项目。有关人士曾收集了首都莫斯科每平方米住宅的价格表。该报是通过最简单的减法来算出上述利润的，也就是用莫斯科的平均房价3500美元/平方米减去上述各项开支（总共为2200美元/平方米）。通过计算发现，利润占到了建房成本的60%。这也就意味着，在房地产市场，投资商每投入一个卢布，就可挣到60戈比的利润。

　　俄罗斯“莫斯科基本建设”股份公司预算开发部主任叶连娜.舍韦连娜证实了这些数字的可靠性。她指出，没有人能够确切地知道投资商的具体成本。最接近的数字可能是每平方米房价的30－50%。

　　当然，并非所有人都对上述数据表示赞同。巴尔基建筑公司总裁列昂尼德.卡金涅兹就反驳称，如果开发商能挣到25-30%的净利润，那么，这个项目就可以被认为是成功的。实际上，投资商的支出费用比房价增长的更快。仅3月份，投资商在城市房产建设上的支出费用就增长了30%。而半年内，垄断企业掌握的水电管网接入费用就增加了一倍，再加上许多条条款款的费用，导致房产项目减少，甚至出现了供不应求的局面。理所当然，随之而来的就是房价的迅猛增长。

　　对此，城市建设政策局副局长谢尔盖.安巴尔楚米扬肯定地认为，3500美元/平方米并不是房地产投资开发商的售价。一般而言，开发商是以批发价出售住房的，而且是在项目建设的不同阶段出售住房的，其售价比最终售价要便宜得多。安巴尔楚米扬认为，开发商的利润应该只有30%左右。此外，他还表示，大型开发商还在前期投入了巨资，包括购买先进的技术设备、现代化的工程车辆、新型混凝土材料等等。

　　《金融消息报》的文章承认，理论上来讲，可以通过减少商业贿赂和降低投资商利润的办法来让莫斯科新开发楼盘的价格降下来。但实际上这是不可能做到的。限制官员的“额外”灰色收入将是项艰难的任务。而规范投资商在房地产市场自由买卖住宅的利润收入则更不可能轻易做到。

　　巴尔基建筑公司总裁列昂尼德.卡金涅兹表示，房价已经不能反映房地产开发的支出，而是完全取决于市场需求。开发商当然都希望通过自己的项目获取最大利润。如果指望国家调节房地产价格，那还不如指望国家不计利润地为人们建设新的楼盘。